Schenkungen in Spanien oder Erbschaften von spanischen

Immobilien zu welchem Wert?

 

Stand: 24.02.2025

In der Praxis ist es häufig, dass man zu Lebzeiten eine Schenkung durchführen möchte, und nicht mehr die Erbschaft abwarten möchte.

Dies ist in der Regel steuerlich ungünstig und oftmals wird übersehen, dass bei einer Immobilienschenkung in Spanien, der Schenker eine Gewinnsteuer von 19% zahlen muss, wie bei einem Verkauf, obgleich es sich um eine Schenkung handelt.

 

Beispiel mit der Berechnung Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Figueres etc)

Jede autonomo Region in Spanien hat andere Steuersätze in der Schenkungs- und Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer beim Verkauf, so dass die Berechnung für jeden Einzelfall unterschiedlich ist.

• Immobilienwert nach Angaben des Mandanten: 25.000 EUR
• Anschaffungskosten: 12000 Euro
• Katasterwert 24.000 EUR
• Referenzwert der Immobilie 69.238,33 EUR

 

Schenkung: Welcher Wert ist massgeblich?

 

Schenkung an Kind:		Erbschaft (Erbe – Kind)
Referenzwert ist anzusetzen	69.238,33 EUR	Referenzwert ist anzusetzen	69.238,33 EUR
Schenkungsteuer 5%	3.461,92 EUR	Erbschaftsteuer	keine, da unter dem Freibetrag von 100.000,00 EUR
Gemeindliche Wertzuwachssteuer	800,00 EUR	Gemeindliche Werzuwachssteuer	800,00 EUR
Gewinnsteuer 69.238,33 – 12.000 = 57.238,33 x 19%	10.875,28 EUR	Gewinnsteuer	keine

 

In jedem Einzelfall muss man zunächst berechnen und dann kann im Rahmen einer steuerlichen Gestaltungsberatung die günstigste Variante besprochen werden, von einer steuergünstigen Miteigentumsauflösung bis hin zu Übertragungen mit Niessbrauchsvorbehalt.

 

Schenkung

• Referenzwert
• Marktwert (sollte der Referenzwert nicht veröffentlicht sein)
• Wertangabe der Partei

Nicht relevant ist der Katasterwert, der nur für die Grundsteuererhebung wichtig ist.
Der Steuerliche Mindestwert ist im Jahre 2022 ebensowenig von Belang.

 

Erbschaft (Todesfall nach dem 01.01.2022)

• Referenzwert
• Marktwert (sollte der Referenzwert nicht veröffentlicht sein)
• Wertangabe der Partei
  

Nicht relevant ist der Katasterwert, der nur für die Grundsteuererhebung wichtig ist.
Der Steuerliche Mindestwert ist im Jahre 2022 ebensowenig von Belang.

Steuertipp:

Bei Erbschaften einer spanischen Immobilie mit späterer Verkaufsabsicht sollten Sie

1. eine Beratung von Herrn RA D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien und Rechtsanwalt  in Anspruch nehmen, da die Gewinnsteuer erheblich durch die Wertfestsetzung beeinflusst werden kann.
2. und unseren Service der Hausarchitektin zur Marktwertfeststellung der spanischen Immobilie heranziehen.
3. sollte der Referenzwert der Immobilie zu hoch sein, kann dieser gegenüber der Behörde angefochten werden.

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Spanischer Pflichtteil  und Immobilienkauf in Spanien

Stand: 28.11.2022

Der spanische Pflichtteil kann auch bei einer Erbschaft eines deutschen Staatsbürgers zur Anwendung kommen, wenn dieser mindestens 6 Monate vor seinem Tod dauerhaft in Spanien ansässig war (Ausnahme Katalonien, mit dem besonderen katalanischen Erbrecht) und kein Testament mit deutscher Rechtswahl erstellt hat.

Es gibt  auch Fälle, dass in einem Testament das spanische Recht ausdrücklich gewählt wird, da die Erben und die Nachlassgüter allesamt in Spanien gelegen sind.

Sollte in einem Testament der Pflichtteilsberechtigte nicht genannt werden, kann dieser nach Eintritt des Todesfalls.

• das Testament anfechten, wegen der sogenannten „pretericion“ und dann auch
• eine Erhöhung des Pflichtteils einklagen, wegen unberechtigter Schenkungen

Zudem ist der Pflichtteilsberechtigte dinglich an der Nachlassimmobilie beteiligt.

Beispiel

Der Verstorbene hat zu Lebzeiten eine Immobilie verkauft und bevor dem Stattfinden des Notartermins, ist er verstorben. Wenn nunmehr die Immobilie nach dem Tod notariell übertragen werden soll, dann muss der Pflichtteilsberechtigte, obgleich enterbt, mit beim Notar unterschreiben.

TIPP

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen und es gibt eine Erbengemeinschaft, sprich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist verstorben, dann sollten Sie unsere Anwaltskanzlei beauftragen, da geprüft werden muss, wer schliesslich berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen und beim Notar zur notariellen Eigentumsuebertragung erscheinen und unterschreiben muss.

Wer ist Pflichtteilsberechtigter im spanischen Erbrecht?

• Kinder und andere Abkömmlinge beim Vorversterben der Kinder.
• Wenn es keine Abkömmlinge gab, die Eltern (aufsteigend)

+ Stets der Ehegatte (Witwe(r))

Welche Nachlassmasse dient der Befriedigung der Pflichtteilsrechte?

Aktiva – Passiva (Schulden) = Nachlassmasse (Relictum) + Schenkungen (donaciones)

Wie hoch ist die Pflichtteilsquote bei Kindern als Pflichtteilsberechtigte?

1/3 strenger Pflichtteil
1/3 erweiterbarer Pflichtteil
1/3 frei verfügbarer Teil der Nachlassmasse ohne Pflichtteilsbelastung

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist das Grundbuch als erste Kontrolle zu prüfen, vor Unterschrift einer Reservierung oder gar Kaufvertrages.

Desweiteren muss stets hinterfragt werden, ob ein Todesfall stattfand, da damit das Grundbuch nicht mehr richtig wäre.

Vor einem Verkauf muss zunächst das Grundbuch aktualisiert werden und die Erben und Pflichtteilsberechtigten als Verfügungsberechtigte eingetragen werden.

Wenn dies im Verkaufszeitpunkt noch nicht der Fall war, ist dies im privaten Kaufvertrag zu vermerken und die Verkäufer müssen den Nachweis führen, wer Erbe und Pflichtteilsberechtigter wurde.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben. Wir kümmern uns als Rechtsanwälte und Steuerberater um die vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien.

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IMMOBILIENVERKAUF NACH EINER ERBSCHAFT

 

Warum muss man eine Erbschaft in Spanien annehmen, bevor man

die Immobilie verkaufen kann?

Stand: 10.01.2022

Hinter dem Begriff der “Erbschaftsannahme” verbirgt sich juristisch die sogenannte Erbteilung, oder auch als Erbauseinandersetzung bezeichnet, die damit beendet ist, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst ist. Jeder Erbe hat gemäss seiner Quote Eigentum an einem Nachlassgegenstand.

Obgleich der Verstorbene die deutsche Nationalität hatte und das deutsche Erbrecht anzuwenden ist, ist dieser Verfahrensschritt notwendig, um die Immobilie in Spanien verkaufen zu können.

Es gilt auch im deutschen Erbrecht, der Art.2033 BGB, der ein Immobilienverkauf eines Erben und seines Anteiles an der Immobilien, gehalten von einer Erbengemeinschaft, verbietet, wenn diese nicht zuvor auseinandergesetzt wurde.
Der Art.2033.2 BGB ist eindeutig “ Ueber seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.”

Dies gilt im spanischen Zivilrecht und den Art.397, 1062 CC ebenso, wenngleich in einer abgeschwächten Form, da man in Spanien eine Mischung der sogenannten römischen und germanischen Erbengemeinschaft rechtlich vorfindet. Der Art.1062 CC gibt jedem Erben das Recht eine öffentliche Versteigerung zu beantragen, wenn ein Miterbe sich nicht mit der Auseinandersetzung einverstanden erklärt.

Beispiel aus der Praxis:

3 Kinder erben eine Immobilie auf Mallorca/Teneriffa nach deutschem Erbrecht. Sie erstellen gemeinsam eine Neubauerklärung, da im Grundbuch nur das Grundstück, aber nicht das Gebäude eingetragen ist. Damit steht die Erbengemeinschaft der Kinder im Grundbuch.

Einer der 3 Kinder verkauft sein Drittel an der Immobilie ohne Zustimmung der anderen Miterben.
Nach deutschem und spanischen Recht ist dieser Verkauf unwirksam, wenn die anderen Miterben nicht zustimmen und damit praktisch eine Erbauseinandersetzung vorher vornehmen.

Aus diesen Grunde ist die Abfolge bei einer Erbschaft in Spanien bei einem Todesfall eines Deutschen mit Wohnsitz in Deutschland und spanischem Immobilieneigentum stets wie folgt:

• Erlangung des Erbscheins mit Apostille oder Europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland beim Nachlassgericht des letzten Aufenthaltsortes
• Testamentsregisterabfrage in Spanien
• Vorbereitung der sogenannten Urkunde zur Erbschaftsannahme (Erbauseinandersetzung) – In dieser Urkunde wird jedem Erben seine Erbgegenstände aus der Erbengemeinschaft in das Privatvermögen anteilig gemäss seiner Erbquote übereignet, gemäss dem Art.1068 CC.
• Erbschaftssteuererklärung in Spanien
• Grundbucheintragung der einzelnen Erben auf das Immobilieneigentum. Ab diesen Zeitpunkt, kann jeder einzelne Erbe auch seinen Anteil am Immobilieneigentum verkaufen, da die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt ist, wenngleich die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben.
  
  

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Bewertung Immobilie – Erbschaft Spanien

 

Beispiel: Teneriffa, Gran Canaria

 

Sie haben eine Erbschaft auf Teneriffa und die Immobilie hat einen Katasterwert von 100.000,00 EUR. Sie sind nicht in der Lage den Erbschaftswert der Immobilie für die gesetzlich vorgeschriebene Erbschaftsteuererklärung innerhalb von 6 Monaten zu bestimmen?

 

Aktuell 2021

Mit dem aktuellen Gesetz L11/2021, welches am 11.07.2021 in Kraft trat, wird der Art.9 des spanischen Erbschaftsteuergesetz geändert und es gilt nunmehr nicht mehr der Verkehrswert bei einer Erbschaft einer Immobilie in Spanien, sondern der “Marktwert”, der definiert wird, als der wahrscheinliche Wert, zu dem eine Immobilie zwischen unabhängigen Vertragspartnern verkauft werden könnte.

In Absatz 3 wird bei Immobilien noch die Sonderregelung eingefügt, dass die Katasterbehörde einen “valor de referencia” – Referenzwert erlassen kann, der wenn er höher als der Marktwert ist bzw. veröffentlicht wurde, dem Marktwert vorgeht.

 

Tipp

Deutsches Testament Teneriffa, Gran Canaria: bei der Testamentsgestaltung sollte beachtet werden, dass das deutsche Erbrecht gewählt wird, wenn der dauerhafte Wohnsitz in der Wohnung auf Gran Canaria oder Teneriffa angegeben wird, das ansonsten spanisches Erbrecht aufgrund der Ansässigkeit automatisch Anwendung finden würde.

 

Nutzen Sie unseren Service und unsere Kompetenz im deutschen, spanischen Erbrecht und kanarischen Erbschaftsteuerrecht in der Gestaltung Ihres zweisprachigen Testaments auf Teneriffa und Gran Canaria.

 

Beachten Sie, dass Sie eine Erbschaft nicht ohne vorhergehendes Gutachten selbst bewerten, da bei einer Überbewertung die Finanzbehörde stets den höheren Wert als verbindlich annimmt und Sie können von diesem nicht mehr abkommen, auch nicht durch en nachgereichtes Wertgutachten.

 

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Auflösung einer Erbengemeinschaft in Spanien

 

Bei einer Erbschaft in Spanien mit verschiedenen Erben kommt es häufig vor, dass von den 3 Erben nur ein Erbe die Immobilie im Alleineigentum halten möchte. Dann wird nach der Erbschaft sofort das Miteigentum aufgelöst.

Diese anschliessende Miteigentumsauflösung ist in der Regel nicht mit einem Wertzuwachs und einem Gewinn verbunden. Folglich müsste normalerweise keine Gewinnsteuererklärung in Spanien abgegeben werden.

Doch hier werden die Nichtsteuerresidenten gegenüber den Steuerresidenten in Spanien benachteiligt. Der Gesetzgeber verlangt von den Nichtsteuerresidenten, dass 3% Steuerrückbehalt stattfindet und innerhalb von 1 Monat bei dem spanischen Finanzamt eingezahlt wird, und dann sind die Veräusserer verpflichtet, innerhalb von weiteren 3 Monaten eine Gewinnsteuererklärung abzugeben. Sie führt in der Regel dazu, dass der gesamte Rückbehalt von 3% zurückbezahlt wird. Die Rechtsgrundlage für die Verpflichtung des Rückbehalts befindet sich in Art. 31.2. RD 5/2004.

Eine vergleichbare Situation findet sich bei Immobilien Schenkungen in Spanien. Es muss ein Rückbehalt von 3% stattifnden und eine Gewinnsteuererklärung abgegeben werden, hier aber meist mit positiven Nachzahlungsbetrag, da die Schenkung von der spanischen Finanzbehörde als Veräusserungsgeschäft angesehen wird und die Differenz zwischen Anschaffungswert der Immobilie und theoretischer Verkaufspreis (zumindest steuerlicher Verkehrswert) den Gewinn darstellt, der bei Schenkungen in Spanien mit 19% besteuert wird.

Dies ist eine Steuerfalle bei Schenkungen, wenn auf Teneriffa mit 99,9% Schenkungsfreibetrag geschenkt wird, aber dann die staatlichen Finanzbehörden die Gewinnsteuer fordern.
 

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