IMMOBILIENVERKAUF NACH EINER ERBSCHAFT

Warum muss man eine Erbschaft in Spanien annehmen, bevor man

die Immobilie verkaufen kann?

Stand: 10.01.2022

Hinter dem Begriff der “Erbschaftsannahme” verbirgt sich juristisch die sogenannte Erbteilung, oder auch als Erbauseinandersetzung bezeichnet, die damit beendet ist, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst ist. Jeder Erbe hat gemäss seiner Quote Eigentum an einem Nachlassgegenstand.

Obgleich der Verstorbene die deutsche Nationalität hatte und das deutsche Erbrecht anzuwenden ist, ist dieser Verfahrensschritt notwendig, um die Immobilie in Spanien verkaufen zu können.

Es gilt auch im deutschen Erbrecht, der Art.2033 BGB, der ein Immobilienverkauf eines Erben und seines Anteiles an der Immobilien, gehalten von einer Erbengemeinschaft, verbietet, wenn diese nicht zuvor auseinandergesetzt wurde.
Der Art.2033.2 BGB ist eindeutig “ Ueber seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.”

Dies gilt im spanischen Zivilrecht und den Art.397, 1062 CC ebenso, wenngleich in einer abgeschwächten Form, da man in Spanien eine Mischung der sogenannten römischen und germanischen Erbengemeinschaft rechtlich vorfindet. Der Art.1062 CC gibt jedem Erben das Recht eine öffentliche Versteigerung zu beantragen, wenn ein Miterbe sich nicht mit der Auseinandersetzung einverstanden erklärt.

Beispiel aus der Praxis:

3 Kinder erben eine Immobilie auf Mallorca/Teneriffa nach deutschem Erbrecht. Sie erstellen gemeinsam eine Neubauerklärung, da im Grundbuch nur das Grundstück, aber nicht das Gebäude eingetragen ist. Damit steht die Erbengemeinschaft der Kinder im Grundbuch.

Einer der 3 Kinder verkauft sein Drittel an der Immobilie ohne Zustimmung der anderen Miterben.
Nach deutschem und spanischen Recht ist dieser Verkauf unwirksam, wenn die anderen Miterben nicht zustimmen und damit praktisch eine Erbauseinandersetzung vorher vornehmen.

Aus diesen Grunde ist die Abfolge bei einer Erbschaft in Spanien bei einem Todesfall eines Deutschen mit Wohnsitz in Deutschland und spanischem Immobilieneigentum stets wie folgt:

• Erlangung des Erbscheins mit Apostille oder Europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland beim Nachlassgericht des letzten Aufenthaltsortes
• Testamentsregisterabfrage in Spanien
• Vorbereitung der sogenannten Urkunde zur Erbschaftsannahme (Erbauseinandersetzung) – In dieser Urkunde wird jedem Erben seine Erbgegenstände aus der Erbengemeinschaft in das Privatvermögen anteilig gemäss seiner Erbquote übereignet, gemäss dem Art.1068 CC.
• Erbschaftssteuererklärung in Spanien
• Grundbucheintragung der einzelnen Erben auf das Immobilieneigentum. Ab diesen Zeitpunkt, kann jeder einzelne Erbe auch seinen Anteil am Immobilieneigentum verkaufen, da die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt ist, wenngleich die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben.
  
  

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