Legalium - Rechtsanwälte und Steuerberater Spanien
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Immobilie – Erbschaft in Spanien
Eintragung der neuen Eigentümer in das spanische Grundbuch
Stand: 19.05.2025
Die neue Erbrechtsverordnung ist auch in Spanien seit 17.8.2015 gültig – die alten Erbschein- und Grundbucheintragungshindernisse bestehen fort.
Unser Service
Wir bieten die Vollabwicklung Ihrer Erbschaft in Spanien durch unsere deutsch-spanische Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei mit Standorten in Madrid, Barcelona, Denia, Teneriffa, Gran Canaria, Hannover, Berlin und Tettnang am Bodensee.
Sollte der Verstorbene eine Immobilie in Spanien gehabt haben, dann ist eine Grundbuchänderung zu Gunsten der Erben vorzunehmen.
Wussten Sie schon, dass keine notarielle Erbschaftsannahme in Spanien erforderlich ist, um eine Grundbucheintragung zu erlangen ?
Diese Ausnahme sieht der Art.79 LH (spanisches Hypothekengesetz) vor, doch die Regel ist, insbesondere wenn mehrere Erben vorhanden sind oder ein Vermächtnis einer spanischen Immobilie erfüllt wird, dass eine notarielle Urkunde zur Erbschaftsannahme erstellt wird.
Sollte es mehrere Erben geben, die sich nicht einigen, dann kann eine gerichtliche Erbteilung durchgeführt werden und das Urteil wird dann nach Art.80 LH in das spanische Grundbuch eingetragen.
Wichtig:
Wenn Sie die Immobilie aus der Erbschaft in Spanien verkaufen wollen, dann ist es notwendig, dass zuvor die Erben im Grundbuch in Spanien eingetragen sind.
TIPP Steuer Sparen:
Wenn Sie spaeter die Immobilie verkaufen möchten, dann ist in Regionen wie Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, Madrid, Barcelona, Malaga, Marbella, Murcia sinnvoll die Erbschaftswerte nahe am Verkaufswert anzusetzen, um später die Gewinnsteuer beim Verkauf in Höhe von 19% für Nichtsteuerresidenten in Spanien niedrig zu halten.
Nutzen Sie unser Kompetenzwissen für die Erbschaftsabwicklung in Spanien und unser Servicepaket Bewertung der Immobilie in Spanien durch unsere Hausarchitektin, steuerliche Berechnung und Günstigkeitsanalyse durch den spanischen Steuerberater, RA D. Luickhardt, Immobilienverkaufsabwicklung in Spanien mit Käufersuche und kanzleiinternem Maklerservice.
Beispiele aus der Praxis
1. Fall
Es existiert ein Testament eines deutschen Staatsbürgers in Spanien, ebenso hat er das deutsche Erbrecht gewählt und unstreitig seinen einzigen Sohn als Erben eingetragen.
Doch das Grundbuchamt verweigert die Eintragung in das Grundbuch, und fordert einen Erbschein aus Deutschland mit Apostille als auch eine Rechtsbescheinigung zum deutschen Erbrecht.
Diese Aufforderung ist rechtswidrig und wenig sachgemäss, da hiermit die Testamentsumsetzung verhindert oder zumindest verzögert wird.
Verhindert auch dann, wenn der Erbe die hohen Erbscheinskosten nicht tragen kann. Dann ist der Rechtsweg zu empfehlen und zu bestreiten, und damit wird die Eintragung in das Grundbuch verzögert.
2. Fall
Ein deutsches Testament existiert, das mit Apostille in Spanien vorgelegt wird. Auch hier verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein mit Apostille und der Auszug aus dem deutschen Testamentsregister, letztlich kann zwar von Gesetzes wegen verlangt werden, doch wenn ein deutsches Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, dann ist auch dies ein Zeichen von überzogenen Bürokratismus. Rechtsmittel sind jedoch nicht zu empfehlen.
3. Fall
Hier gibt es kein Testament, und folglich muss ein Gericht die gesetzliche Erbfolge durch Beschluss und Erbschein bestimmen. Dies dürfte der einzige Fall sein, indem ein Grundbuchamt in der Tat einen Erbschein mit Apostille verlangen kann, und dies mit Recht, da schliesslich der rechtlich berufene Erbe im Grundbuch eingetragen werden soll.
Dokumente
Für eine unproblematische Erbschaftsannahme in Spanien mit Immobilieneigentum des Verstorbenen, benötigen wir von Ihnen im Original
- Erbschein mit Apostille aus Deutschland oder ein europäisches Nachlasszeugnis
- Internationale Sterbeurkunde
- spanische Testamentsregisterabfrage
- NIE Nummer (spanische Steuernummer
Erbschaft in Spanien ohne Grundbucheintragung – was ist zu tun?
Ein typischer Fall in der Praxis ist es, dass Sie ein Grundstück in Spanien erben, jedoch die Grundbucheintragung fehlt. Meist liegt nur die Katastereintragung vor, was streng vom Grundbuch zu trennen ist, da alleine das Grundbuch ein Eigentumsnachweis bietet und den sogenannten Gutglaubensschutz vor Eingriffen durch Dritte.
Grundbuchverfahren und sein Zweck
Das Grundbuchverfahren in Spanien ist ein besonderes Verfahren, dessen Hauptziel es ist, den Eigentumstitel für diejenigen zu ermöglichen, die keinen haben, und die Eintragung von Grundstücken zu ermöglichen, die zugunsten keiner Person eingetragen sind.
Dieses Verfahren zeichnet sich dadurch aus, dass es freiwillig ist, obwohl es streitig werden kann, wenn eine Kontroverse mit Nachbarschaftsgrundstücken entsteht.
Es wird vor einem Notar durchgeführt und beinhaltet keine Rechteerklärung, sondern beschränkt sich darauf, zu bestätigen, dass es einen geeigneten Akt oder Grund für den Erwerb des Eigentums gab.
Darüber hinaus kann das Grundbuchverfahren auch dazu dienen, die unterbrochene Kette der Eigentumsübertragungen wieder aufzunehmen und die Flächenüberschreitungen der Grundstücke im Grundbuch.
Merke: Letzteres wird oftmals in der Praxis missverstanden, dass ein Verkauf einer Immobilie nicht direkt nach dem Todesfall moeglich ist, sondern zunaechst das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden muss.
Eintragung von spanischen Grundstücken und doppelter öffentlicher Titel
Doppelte Eintragung und deren Lösung
Schlussfolgerung und unser Service
Nutzen Sie den Service von RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt mit Doppelzulassung in Spanien und Deutschland für Erbrecht, und seinem Legalium Team, von der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlicher Hinsicht, zur zweisprachigen Testamentserstellung in Spanien, bis hin zur Erbschaftsabwicklung mit Erledigung der Fomalitäten der Erbschaftsteuer und Vollabwicklung des Immobilienverkaufes in Spanien.
Nutzen Sie unseren Service der Steuerberechnung vor der Ausführung der Schenkung in Spanien. Zum einen dient es zur steuerlichen Optimierung und zum anderen werden alle anfallenden Steuern berechnet, auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer und die Veräusserungssteuer, die in Spanien nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei Schenkung zur Zahlung fällig werden kann, abhängig vom Schenkungswert. Der Schenkungswert ist nicht der Katasterwert, sondern der Referenzwert.
Wir sind tätig auf Mallorca, Ibiza, Barcelona, Costa Brava, Madrid, Alicante, Marbella, Teneriffa, La Palma, Fuerteventura und Gran Canaria.
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